Однако важно помнить: доход от аренды в Мексике облагается налогами, и владелец недвижимости обязан зарегистрироваться в налоговой системе страны.

Главный орган, который контролирует налоги в Мексике — Servicio de Administración Tributaria (SAT).

Разберём подробно, какой налоговый режим действует для арендодателей, какие налоги нужно платить и какие обязательства появляются у владельца недвижимости в 2026 году.

Налоговый режим для арендодателей в Мексике

Если вы сдаёте недвижимость в аренду, вы должны зарегистрироваться в Régimen de Arrendamiento — налоговом режиме для доходов от аренды недвижимости. Этот режим применяется к доходам от сдачи:

• домов
• квартир
• коммерческих помещений
• складов
• земельных участков

Владелец недвижимости (arrendador) получает регулярный доход в виде арендной платы и обязан декларировать его перед налоговой.

Если человек получает доход не только от аренды, но и, например, от зарплаты или бизнеса, все доходы учитываются в налоговой декларации.

Нужно ли регистрироваться в налоговой, если сдаёте недвижимость

Да. Любой владелец недвижимости, получающий доход от аренды, обязан:

1. Зарегистрироваться в налоговой системе
2. Получить RFC (Registro Federal de Contribuyentes)
3. Добавить деятельность arrendamiento de inmuebles

После регистрации налоговая система автоматически назначает соответствующие обязательства. Если не задекларировать доходы от аренды, возможны:

• штрафы
• доначисление налогов
• налоговая проверка

Поэтому даже если недвижимость сдаётся частным образом, юридически доход всё равно должен быть задекларирован.

Какие налоги платит арендодатель

Основные налоги для владельцев недвижимости:

1. ISR — налог на доход

Главный налог для арендодателей — ISR (Impuesto Sobre la Renta). Он рассчитывается по прогрессивной шкале — примерно от 1,92% до 35% в зависимости от размера дохода.

Налог рассчитывается на основе чистого дохода, после вычета разрешённых расходов.

2. IVA — налог на добавленную стоимость

IVA (16%) применяется не во всех случаях.

• Жилая недвижимость (casa habitación) — обычно освобождена от IVA
• Коммерческие помещения — IVA начисляется

Это важный момент для инвесторов, которые покупают недвижимость под коммерческую аренду.

Какие декларации нужно подавать

Арендодатель обязан подавать ежемесячные или квартальные декларации. В зависимости от дохода:

• ежемесячно — стандартный вариант
• ежеквартально — если доход небольшой

В некоторых случаях допускается квартальная подача декларации, например при доходе ниже определённого порога.

Годовая декларация

Также подается декларация за год, где суммируются все доходы. Крайний срок подачи — обычно 30 апреля следующего года.

Фактурирование аренды (CFDI)

В Мексике арендодатель обязан выдавать электронную налоговую квитанцию — CFDI.

Фактура должна содержать:

• данные владельца
• данные арендатора
• сумму аренды
• кадастровый номер объекта (cuenta predial)

CFDI выдаётся за каждый полученный платеж аренды.

Как уменьшить налог: две системы вычетов

Налоговая система Мексики позволяет арендодателям выбирать один из двух способов расчёта расходов.

1. Стандартный вычет (deducción ciega)

Самый простой вариант. Можно автоматически вычесть 35% от дохода без подтверждения расходов.

Это популярная опция для владельцев 1-2 квартир.

2. Реальные расходы

Вместо фиксированного вычета можно списывать реальные расходы, например:

• налог predial (налог на недвижимость)
• обслуживание недвижимости
• ремонт
• проценты по ипотеке
• страхование
• услуги управления недвижимостью

Этот вариант выгоден, если расходы большие.

Новые требования по борьбе с отмыванием денег

В последние годы государство усиливает контроль над операциями с недвижимостью. Если арендная плата превышает примерно 181 000 песо в месяц, владелец должен:

• зарегистрироваться в реестре actividades vulnerables
• уведомлять налоговую о таких операциях.

Это правило связано с законами по предотвращению отмывания денег.

Что будет, если не платить налоги с аренды

Некоторые владельцы недвижимости пытаются сдавать жильё без регистрации в налоговой. Однако это рискованно. Возможные последствия:

• штрафы
• доначисление налогов
• начисление процентов
• налоговая проверка

Кроме того, в случае спора с арендатором официальные налоговые документы часто нужны в суде, чтобы доказать факт аренды.

Плюсы официальной сдачи недвижимости

Несмотря на налоговую нагрузку, официальная регистрация имеет преимущества:

• юридическая защита арендодателя
• возможность официально заключать договоры
• подтверждение дохода
• защита от обвинений в уклонении от налогов

Также официальная система позволяет использовать налоговые вычеты и платить меньше.

Короче

Если вы планируете купить недвижимость в Мексике для сдачи в аренду, важно заранее учитывать налоговые обязательства.

Основные правила:

• зарегистрироваться в SAT
• выбрать режим Régimen de Arrendamiento
• выдавать CFDI за аренду
• подавать декларации
• платить ISR и иногда IVA

При правильной структуре расходов налоговая нагрузка может быть значительно снижена.

Сколько налогов реально платит арендодатель в Мексике

На практике налоговая нагрузка зависит от:

• стоимости аренды
• выбранной системы вычетов
• наличия расходов
• типа недвижимости

Разберём простой пример.

Пример расчёта

Предположим:

• квартира сдаётся за 20 000 песо в месяц
• доход за год — 240 000 песо

Вариант 1: стандартный вычет 35%

В этом режиме можно автоматически вычесть 35% дохода без подтверждения расходов.

Расчёт:

• доход: 240 000
• вычет 35%: 84 000
• налогооблагаемый доход: 156 000 песо

С этого дохода рассчитывается ISR по прогрессивной шкале. В реальности налог будет примерно:

около 15 000 – 25 000 песо в год

или примерно

6–10% от арендного дохода.

Вариант 2: реальные расходы

Если у вас есть расходы, можно списывать:

• predial (муниципальный налог)
• обслуживание здания
• ремонт
• проценты по ипотеке
• страхование
• услуги управления недвижимостью

Если расходы составляют, например:

• 80 000 песо в год

тогда:

• доход: 240 000
• расходы: 80 000
• налогооблагаемый доход: 160 000

Налог будет примерно такой же или даже ниже. На практике многие владельцы квартир в Мексике платят около 5–12% от дохода, если правильно используют вычеты.

Налоги на Airbnb и краткосрочную аренду

Если недвижимость сдаётся не долгосрочно, а через платформы краткосрочной аренды, например Airbnb, налоговая система работает немного иначе.

Доходы от туристической аренды регулируются правилами для платформ цифровых услуг и также контролируются Servicio de Administración Tributaria.

Какие налоги платит хозяин Airbnb

В большинстве случаев действуют три налога:

ISR — налог на доход

прогрессивная шкала от примерно 1,92% до 35%.

IVA — налог на добавленную стоимость

16% на услуги размещения.

ISH — налог на проживание

туристический налог штатов (обычно 3–5%).

Доходы от аренды через платформы облагаются как доход от услуг размещения, а не как обычная аренда жилья.

Роль платформы

Платформы типа Airbnb, Booking или Vrbo обязаны:

• передавать данные о доходах хозяев налоговой
• удерживать часть налогов
• перечислять их в налоговую систему

Это означает, что часть налогов удерживается автоматически, а владелец получает деньги уже после удержаний.

Например:

• удержание ISR
• удержание части IVA

Эти удержания считаются авансовыми платежами, которые учитываются в вашей налоговой декларации.

Что будет, если не зарегистрироваться в налоговой

Если владелец жилья не указал RFC на платформе:

• может удерживаться до 36% дохода
• 20% ISR
• 16% IVA.

Поэтому регистрация в налоговой практически обязательна, если вы планируете работать с Airbnb.

FAQ: налоги на аренду недвижимости в Мексике

Нужно ли платить налоги, если сдаёшь одну квартиру?

Да. Любой доход от аренды недвижимости должен быть задекларирован в налоговой системе.

---

Нужно ли получать RFC?

Да. Для сдачи недвижимости необходимо зарегистрироваться в налоговой системе и получить RFC.

---

Нужно ли выдавать фактуру арендатору?

Да. Арендодатель обязан выдавать электронную фактуру CFDI за каждый платеж аренды.

---

Нужно ли платить IVA с аренды квартиры?

Если квартира сдаётся для проживания, IVA обычно не применяется.

Но если сдаётся:

• офис
• магазин
• склад

IVA начисляется.

---

Можно ли платить меньше налогов?

Да. Существует два законных способа уменьшить налог:

1️⃣ стандартный вычет 35% дохода
2️⃣ списание реальных расходов

---

Нужно ли платить налоги, если арендатор платит наличными?

Да. Способ оплаты не влияет на налоговые обязательства.

---

Нужно ли подавать декларацию каждый месяц?

В большинстве случаев — да, ежемесячно.

Также подаётся годовая декларация.

---

Если сдавать через Airbnb, нужно ли подавать декларации?

Да. Даже если платформа удерживает часть налогов, владелец всё равно обязан подавать декларации.

💡 Совет инвесторам:

Перед покупкой недвижимости в Мексике стоит заранее рассчитать налоговую нагрузку и выбрать правильную структуру владения. Это поможет избежать лишних расходов и проблем с налоговой.